O objetivo da lei é aumentar a segurança jurídica, facilitar a recuperação de créditos e, consequentemente, reduzir os custos dos empréstimos e financiamentos para consumidores e empresas.
Alienação Fiduciária: Procedimento Mais Ágil
A alienação fiduciária já permitia a retomada extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência. A nova lei aprimorou e detalhou ainda mais esse procedimento.
Passo a Passo da Execução Extrajudicial da Alienação Fiduciária
| Passo | Ação | Prazo e Detalhes |
| 1. Inadimplência | O devedor (fiduciante) deixa de pagar uma ou mais parcelas do contrato. | – |
| 2. Notificação | O credor (fiduciário) solicita ao Cartório de Registro de Imóveis (CRI) que notifique o devedor para pagar a dívida em atraso (purgar a mora). | Prazo para o devedor pagar: 15 dias. O pagamento inclui as parcelas vencidas, juros, multas e despesas de cobrança. |
| 3. Consolidação | Se o devedor não pagar no prazo, o cartório averba a consolidação da propriedade em nome do credor. | O imóvel passa a ser oficialmente do credor. O devedor perde o direito de reaver o bem pagando apenas o atrasado. |
| 4. Leilão Público | O credor tem a obrigação de realizar dois leilões públicos para vender o imóvel. | Prazo: O primeiro leilão deve ocorrer em até 60 dias após a consolidação. |
| 5. Primeiro Leilão | O lance mínimo deve ser igual ou superior ao valor de avaliação do imóvel estipulado no contrato. | Se houver lance vencedor, o credor recebe o valor, e o que sobrar (se houver) é devolvido ao devedor. |
| 6. Segundo Leilão | Se não houver lance no primeiro, um segundo leilão ocorre em até 15 dias. | Lance Mínimo: Deve ser igual ou superior ao valor total da dívida, somado a todas as despesas (cartório, impostos, etc.). |
| 7. Pós-Leilão | Se o lance cobrir a dívida: A dívida é quitada. O valor excedente é entregue ao devedor. Se o lance não cobrir a dívida: A dívida é considerada extinta, e o devedor é exonerado de qualquer saldo remanescente (regra aplicável a financiamentos residenciais do devedor). O credor fica com o imóvel. |
Hipoteca: Agora com Execução Extrajudicial
Esta é uma das maiores inovações da lei. A hipoteca, que antes exigia um longo processo judicial para ser executada, agora pode seguir um rito extrajudicial semelhante ao da alienação fiduciária.
| Característica | Antes da Lei (Modelo Antigo) | Depois da Lei (Novo Modelo) |
| Execução | Exclusivamente Judicial: Exigia uma ação na justiça que podia levar anos para ser concluída. | Extrajudicial (via Cartório): Procedimento rápido e padronizado, realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. |
| Procedimento | Processo judicial com citação, defesa, recursos e leilão judicial. | Notificação para pagamento em 15 dias, seguida por leilões públicos. |
| Agilidade | Baixa. Processo lento e burocrático. | Alta. Procedimento concluído em poucos meses. |
| Custo | Alto, envolvendo custas judiciais e honorários de advogados. | Reduzido, com custos focados em emolumentos de cartório e despesas do leilão. |
| Segurança | Menor para o credor, devido à demora e incertezas do processo judicial. | Maior para o credor, o que tende a baratear o crédito com garantia de hipoteca. |
Extensão de Garantia: Mais Crédito com o Mesmo Imóvel
A lei permite que um imóvel já alienado ou hipotecado sirva como garantia para novas operações de crédito com o mesmo credor.
- Como funciona? Se você tem um imóvel financiado e já pagou uma parte significativa, pode usar a “sobra” da garantia para obter um novo empréstimo com o mesmo banco, sem precisar de um novo processo complexo.
- Vantagem: Facilita o acesso a crédito mais barato (com juros de garantia real), aproveitando um ativo que já está sendo utilizado.
- Requisito: As novas operações devem ser contratadas com o credor titular da garantia original.
Agente de Garantia: Uma Nova Figura no Mercado
A lei instituiu a figura do “agente de garantia”, que é uma entidade ou pessoa designada para administrar as garantias em nome de um ou mais credores.
- Função: Atuar como um intermediário fiduciário, executando as garantias, realizando os leilões e repassando os valores aos credores.
- Onde se aplica? É especialmente útil em operações complexas, com múltiplos credores (como em debêntures ou empréstimos sindicalizados), simplificando a gestão para todas as partes.
Busca e Apreensão Extrajudicial de Veículos e Outros Bens Móveis
Para bens móveis em alienação fiduciária (principalmente veículos), a lei criou um procedimento de busca e apreensão extrajudicial.
| Passo | Ação | Detalhes |
| 1. Inadimplência | O devedor não paga o financiamento do veículo. | – |
| 2. Notificação | O credor notifica o devedor, via Cartório de Títulos e Documentos, para pagar a dívida em 20 dias ou entregar o bem. | A notificação pode ser feita por meio eletrônico. |
| 3. Consolidação | Se o devedor não pagar, a propriedade do bem se consolida em nome do credor. | O cartório pode comunicar aos órgãos de trânsito (Detran) a restrição de circulação e transferência do veículo. |
| 4. Busca e Apreensão | O credor pode solicitar ao oficial do cartório a busca e apreensão extrajudicial do bem. | Não há necessidade de uma ordem judicial para a apreensão. |
| 5. Venda do Bem | Após a apreensão, o credor pode vender o veículo para quitar a dívida. | O devedor ainda tem 5 dias após a apreensão para pagar a dívida integral e reaver o bem. |
Renegociação de Dívidas e Protesto
A lei criou um incentivo à renegociação de dívidas antes que elas sejam protestadas em cartório.
- Solução Negocial Prévia: O credor pode, através do tabelionato de protesto, enviar uma proposta de renegociação ao devedor (com descontos, novos prazos, etc.).
- Prazo: O devedor tem até 30 dias para responder.
- Resultado: Se a negociação for bem-sucedida, a dívida é quitada de forma amigável e o protesto é evitado. Se não houver acordo, a dívida é protestada pelo valor original.