Alienação Fiduciária de Bem Imóvel
- Conceito: Contrato pelo qual o devedor (fiduciante) transfere a propriedade resolúvel de um bem imóvel ao credor (fiduciário) como garantia de uma dívida, mantendo-se na posse direta do bem (Lei nº 9.514/97, art. 22).
- Partes:
- Fiduciante: Devedor que transfere a propriedade resolúvel e mantém a posse direta do imóvel.
- Fiduciário: Credor que adquire a propriedade resolúvel e a posse indireta do imóvel.
- Natureza Jurídica:
- Direito real de garantia, com função de assegurar o cumprimento de obrigação.
- Propriedade resolúvel ou fiduciária: A propriedade do fiduciário é resolúvel, extinguindo-se com o adimplemento da obrigação pelo fiduciante (Lei nº 9.514/97, art. 25).
- Objeto:
- Bens imóveis (Lei nº 9.514/97, art. 17).
- Registro:
- Indispensável o registro do contrato no Registro de Imóveis para constituição da propriedade fiduciária (Lei nº 9.514/97, art. 23).
Penhora em Execução de Dívidas do Fiduciante
- Impossibilidade de Penhora do Bem Imóvel Alienado Fiduciariamente:
- Fundamento: O bem imóvel não integra o patrimônio do devedor fiduciante, mas sim do credor fiduciário, até o adimplemento da dívida garantida (Jurisprudência consolidada do STJ, e.g., AgInt no REsp 1.819.448/SP).
- Princípio: O credor exequente não pode atingir um bem que não pertence ao executado.
- Possibilidade de Penhora dos Direitos do Fiduciante:
- Objeto da Penhora: Admite-se a constrição dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante decorrentes do contrato de alienação fiduciária (CPC, art. 835, XII; Jurisprudência do STJ, Súmula 83/STJ por analogia).
- Natureza dos Direitos: Correspondem ao valor que o fiduciante já pagou e ao direito de reaver a propriedade plena do bem após a quitação da dívida.
- Procedimento: A penhora incide sobre a expectativa de direito à aquisição da propriedade, sub-rogando-se o exequente no lugar do fiduciante quanto a esses direitos.
Consequências da Penhora dos Direitos do Fiduciante:
- Sub-rogação: O exequente que arremata ou adjudica os direitos do fiduciante assume a posição contratual deste, devendo saldar o débito remanescente junto ao credor fiduciário para consolidar a propriedade.
- Limitação da Eficácia: A penhora dos direitos não afeta a garantia real em favor do credor fiduciário, que continua sendo o proprietário resolúvel do imóvel.
Distinção com Outros Institutos:
- Hipoteca: Na hipoteca, o devedor mantém a propriedade plena do bem, que pode ser diretamente penhorado, sujeitando-se o credor hipotecário à ordem de preferência.
- Penhor: Recai sobre bens móveis, com a entrega da posse do bem ao credor.