A irretroatividade da restrição à purgação da mora é o tema central do recente julgamento do Tema 1288 pelo STJ. No cenário jurídico de 2026, compreender como a lei nova afeta contratos antigos é essencial para devedores e credores fiduciários.
Neste artigo, você verá:
O que é a irretroatividade da restrição à purgação da mora?
A discussão jurídica gira em torno da aplicação da Lei n. 13.465/2017 aos contratos de alienação fiduciária celebrados antes de sua vigência. A questão principal é se as novas restrições para pagar a dívida após a consolidação da propriedade atingem negócios jurídicos anteriores.
Na prática, a irretroatividade da restrição à purgação da mora define qual regime jurídico protege o devedor fiduciante em caso de inadimplência. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou balizas claras para evitar decisões discrepantes nas instâncias inferiores.
Definição Específica e Base Legal
O regime jurídico da alienação fiduciária de bens imóveis é regido pela Lei n. 9.514/1997. Com a entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o cenário da irretroatividade da restrição à purgação da mora sofreu alterações significativas no art. 27 e art. 39.
Tabela Comparativa de Regimes Jurídicos
Critério | Regime Anterior (Pré-2017) | Regime Atual (Pós-2017) |
Prazo para Purga | Até a assinatura do auto de arrematação | Até a consolidação da propriedade |
Base Legal | Art. 34 do Decreto-Lei 70/1966 | Art. 27, § 2º-B da Lei 9.514/1997 |
Direito Pós-Consolidação | Retomada plena do contrato | Apenas Direito de Preferência |
Foco do Tema 1288 | Irretroatividade da restrição à purgação da mora | Aplicação imediata conforme o evento |
O Julgamento do Tema 1288 e a Irretroatividade da Restrição à Purgação da Mora
A Segunda Seção do STJ, ao julgar o REsp 2.126.726-SP, enfrentou o desafio de harmonizar a segurança jurídica. O debate sobre a irretroatividade da restrição à purgação da mora foi motivado por decisões conflitantes do TJSP.
O tribunal de origem defendia que contratos anteriores a 2017 não poderiam ser afetados pelas novas regras restritivas. No entanto, o STJ reformulou esse entendimento, focando no momento da consolidação da propriedade.
A irretroatividade da restrição à purgação da mora, portanto, não se vincula à data da assinatura do contrato, mas ao ato jurídico perfeito. Se a mora não foi purgada antes da lei nova, o devedor perde o direito de retomar o financiamento.
9 Fundamentos da Decisão do STJ em 2026
De acordo com o Superior Tribunal de Justiça, o Tema 1288 consolidou o entendimento sobre a aplicação temporal dessas normas.
1. A Natureza do Ato Jurídico Perfeito
O STJ reafirmou que a irretroatividade da restrição à purgação da mora protege apenas atos já consumados. Se o devedor já havia purgado a mora sob a égide da lei antiga, o ato é perfeito.
2. Irrelevância da Data de Celebração do Contrato
Um erro comum é acreditar que a data do contrato rege todo o processo de execução. A tese fixada determina que a data da consolidação é o fator preponderante para a irretroatividade da restrição à purgação da mora.
3. Aplicação do Artigo 27, § 2º-B da Lei 9.514/97
A nova lei introduziu o direito de preferência como única alternativa após a consolidação. A irretroatividade da restrição à purgação da mora impede que se use o regime antigo se a consolidação for recente.
4. O Papel do Decreto-Lei 70/1966
Antes da mudança, aplicava-se subsidiariamente o art. 34 do Decreto-Lei 70/66. Com a nova jurisprudência, essa aplicação é afastada para eventos posteriores a 2017.
5. Segurança Jurídica no Mercado Imobiliário
A definição sobre a irretroatividade da restrição à purgação da mora visa dar previsibilidade aos agentes financeiros. Decisões díspares aumentam o risco e o custo do crédito imobiliário.
6. Direito de Preferência vs. Purgação da Mora
É vital distinguir que o direito de preferência exige o pagamento integral do valor da dívida e encargos. A irretroatividade da restrição à purgação da mora encerra a fase de simples pagamento das parcelas atrasadas.
7. Impacto nos Tribunais de Segunda Instância
O IRDR 26 do TJSP foi superado pela tese do Tema 1288. Agora, todos os tribunais devem observar a irretroatividade da restrição à purgação da mora sob a ótica do STJ.
8. O Marco Temporal de 11 de Julho de 2017
Esta é a data da entrada em vigor da Lei 13.465. Ela serve como divisor de águas para a análise da irretroatividade da restrição à purgação da mora em casos concretos.
9. Consequências da Não Purgação no Prazo Legal
A lei nova estabelece que após a consolidação não há mais espaço para purgar a mora. A irretroatividade da restrição à purgação da mora garante que o rito de execução seja seguido rigorosamente.
Na Prática: Como Atuar com a Irretroatividade da Restrição à Purgação da Mora
Para advogados, é crucial identificar o momento exato em que a propriedade foi consolidada em nome do credor. Se esse ato ocorreu após julho de 2017, a tese da irretroatividade da restrição à purgação da mora não socorre o devedor que deseja apenas pagar o atraso.
Na prática, o devedor fiduciante deve ser notificado para exercer seu direito de preferência. Ignorar a irretroatividade da restrição à purgação da mora pode levar a recursos fadados ao insucesso no STJ.
FAQ: Perguntas Frequentes sobre a Irretroatividade da Restrição à Purgação da Mora
Posso purgar a mora se meu contrato é de 2010?
Depende. Se a consolidação da propriedade ocorrer após a Lei 13.465/2017, a irretroatividade da restrição à purgação da mora não permite a purga após esse ato.
O que acontece se eu paguei a dívida antes da lei de 2017?
Nesse caso, a irretroatividade da restrição à purgação da mora protege seu direito como ato jurídico perfeito, desfazendo a consolidação.
Qual a diferença entre purgação da mora e direito de preferência?
A purga permite retomar o contrato pagando apenas o atraso. O direito de preferência exige o pagamento de todo o débito após a consolidação.
O STJ mudou de ideia sobre a irretroatividade da restrição à purgação da mora?
Não. O STJ apenas consolidou um entendimento que já vinha sendo aplicado pelas turmas julgadoras.
Como a irretroatividade da restrição à purgação da mora afeta o leilão?
Se a lei nova for aplicada, o leilão segue normalmente, restando ao devedor apenas a chance de comprar o imóvel pelo valor da dívida.
É possível alegar adimplemento substancial para evitar a restrição?
No julgamento do Tema 1288, o STJ evitou analisar teses como adimplemento substancial por falta de prequestionamento no caso concreto.
Onde encontro o acórdão completo sobre a irretroatividade da restrição à purgação da mora?
O inteiro teor está disponível no repositório de jurisprudência do STJ sob o número REsp 2.126.726/SP.
Conclusão sobre a Irretroatividade da Restrição à Purgação da Mora
Em suma, a irretroatividade da restrição à purgação da mora é uma regra de aplicação temporal baseada na segurança jurídica. O Tema 1288 do STJ definiu que o marco para a aplicação da lei nova é o evento da consolidação da propriedade, e não a data do contrato.
Portanto, devedores que enfrentam processos de execução extrajudicial em 2026 devem estar atentos. A irretroatividade da restrição à purgação da mora impõe limites claros, privilegiando a eficácia das garantias fiduciárias no sistema financeiro nacional.
A aplicação imediata da Lei 13.465/2017, respeitada a irretroatividade da restrição à purgação da mora para atos já consumados, encerra um longo período de incerteza jurídica. É fundamental que todos os operadores do direito dominem este tema para garantir o devido processo legal.
