Os Pilares do Financiamento Imobiliário no Brasil
O crédito imobiliário brasileiro é sustentado por três sistemas distintos, cada um com finalidades e características próprias. Compreender a função de cada um é o primeiro passo para identificar a linha de crédito mais adequada para cada perfil e objetivo.
| Sistema | Sigla | Propósito Fundamental | Quem Pode Operar | Fonte Principal de Recursos |
| Sistema Financeiro da Habitação | SFH | Função Social: Facilitar e promover a aquisição e construção da casa própria, com foco especial nas classes de menor renda da população. Possui regras mais estritas e limites definidos por lei. | Bancos múltiplos, caixas econômicas, sociedades de crédito imobiliário, associações de poupança e empréstimo, cooperativas de crédito, e outras instituições autorizadas, incluindo entidades de previdência complementar. | Depósitos de poupança (recursos do SBPE). |
| Sistema de Financiamento Imobiliário | SFI | Flexibilidade de Mercado: Promover o financiamento imobiliário em geral, sem as restrições do SFH (como limite de valor do imóvel). As condições (taxas, prazos, etc.) são livremente negociadas entre a instituição financeira e o cliente. | Instituições financeiras autorizadas a funcionar pelo Banco Central que optam por operar nesta modalidade. | Recursos próprios das instituições, investidores institucionais, emissão de títulos como CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), etc. |
| Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo | SBPE | Motor de Captação e Direcionamento: Não é um sistema de financiamento final como os outros, mas o grande sistema que capta os recursos dos depósitos de poupança e determina como eles devem ser direcionados (majoritariamente para o SFH). | Bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, caixas econômicas, sociedades de crédito imobiliário, associações de poupança e empréstimo e cooperativas de crédito. | Depósitos de poupança da população. |
Decifrando os Termos-Chave do Crédito Imobiliário
A resolução utiliza uma terminologia técnica. Abaixo, decodificamos os conceitos mais importantes para uma compreensão clara.
- Financiamento Imobiliário: Termo amplo que abrange operações de crédito para:
- Aquisição de imóveis (residenciais e não residenciais).
- Construção, produção, reforma e ampliação de imóveis.
- Aquisição de material de construção para os fins acima.
- Financiamento Habitacional: É uma subcategoria do financiamento imobiliário, referindo-se exclusivamente às operações destinadas a imóveis residenciais.
- Crédito Imobiliário: Conceito mais abrangente de todos, que inclui o Financiamento Imobiliário e também o Empréstimo com Garantia de Imóvel.
- Empréstimo com Garantia de Imóvel (Home Equity): Operação na qual uma pessoa física obtém um empréstimo oferecendo um imóvel residencial que já possui como garantia. O dinheiro pode ser usado para qualquer finalidade, não apenas para questões imobiliárias.
- Cota de Crédito: É a porcentagem máxima do valor de um imóvel que o banco pode emprestar. É calculada dividindo-se o valor do empréstimo pelo valor de avaliação do imóvel. Por exemplo, uma cota de 80% para um imóvel de R$ 500.000,00 significa que o financiamento pode ser de até R$ 400.000,00.
- Imóvel Residencial Novo: A resolução define como um imóvel que:
- Esteja em fase de construção ou produção; ou
- Tenha “habite-se” (ou documento equivalente) expedido há no máximo 180 dias e não tenha sido habitado ou vendido.
As Regras: Limites, Garantias e Condições
Para conceder o crédito, as instituições financeiras devem seguir uma série de critérios essenciais estabelecidos na resolução.
Limites de Financiamento (Cota de Crédito)
A cota de crédito varia significativamente dependendo da finalidade do crédito e do sistema de amortização escolhido.
| Modalidade da Operação | Sistema de Amortização | Cota Máxima de Crédito | Explicação Prática |
| Aquisição de Imóvel Residencial | Qualquer (ex: Tabela Price) | 80% | Para um imóvel de R$ 1 milhão o financiamento é de até R$ 800 mil. |
| Aquisição de Imóvel Residencial | SAC ou SACRE | 90% | Para o mesmo imóvel, o financiamento pode chegar a R$ 900 mil, exigindo uma entrada menor. |
| Construção de Imóvel Residencial | Qualquer | 80% | O limite padrão se aplica. |
| Empréstimo com Garantia de Imóvel (Home Equity) | Qualquer | 60% | Se você possui um imóvel de R$ 1 milhão, pode pegar um empréstimo de até R$ 600 mil. |
Atenção: A partir de 1º de julho de 2025, novas regras da Resolução CMN nº 5.197 entrarão em vigor, alterando vários destes pontos e a forma como são calculados, especialmente em casos de compartilhamento de garantias.
Garantias Exigidas
O crédito imobiliário é uma operação de longo prazo e alto valor, exigindo garantias robustas.
| Tipo de Garantia | Descrição Detalhada |
| Alienação Fiduciária | É a garantia preferida do mercado. O devedor transfere a propriedade resolúvel do imóvel ao credor (banco). O devedor mantém a posse e o uso, mas o imóvel fica em nome do banco até a quitação total da dívida, quando a propriedade plena retorna ao devedor. |
| Hipoteca | O imóvel é dado como garantia, mas a propriedade permanece com o devedor desde o início. O processo de execução em caso de inadimplência é geralmente mais lento que na alienação fiduciária. |
| Cessão/Caução de Direitos Creditórios | O devedor cede ao banco o direito de receber valores futuros como garantia. Exemplo: uma construtora que cede os recebíveis das vendas de unidades de um empreendimento para garantir o financiamento da obra. |
Análise do Proponente ao Crédito
Os bancos devem realizar uma análise criteriosa da capacidade de pagamento do cliente, considerando:
- Comprometimento de Renda: Avaliação de quanto da renda mensal do proponente será destinado ao pagamento da parcela do financiamento, considerando também outras dívidas já existentes.
- Consulta a Sistemas de Crédito: A análise deve utilizar informações da própria instituição e de bancos de dados como o Sistema de Informações de Crédito (SCR) do Banco Central para verificar o histórico e o endividamento total do cliente.
- Análise Documental: A comprovação de renda e despesas deve ser robusta, permitindo identificar a real capacidade financeira e eventos não recorrentes (como bônus anuais).
Condições Específicas do SFH
Por sua vocação social, o SFH possui regras mais restritivas que visam proteger o mutuário e garantir o uso adequado dos recursos da poupança.
| Condição Específica do SFH | Regra / Limite | Observações Importantes |
| Limite Máximo do Valor de Avaliação do Imóvel | R$ 1.500.000,00 | Imóveis avaliados acima deste valor não podem ser financiados pelas regras do SFH e devem migrar para as condições do SFI. |
| Custo Efetivo Máximo para o Mutuário | 12% ao ano | Este custo inclui não apenas os juros, mas também comissões e outros encargos financeiros, com exceção de seguros obrigatórios e tarifas. |
Custos Envolvidos: Além dos Juros
O custo de um financiamento imobiliário vai além da taxa de juros.
- Tarifa de Avaliação do Imóvel: As instituições podem cobrar uma tarifa para avaliar o imóvel dado em garantia. No entanto, a cobrança é condicionada a:
- Concordância prévia e formal do cliente.
- Informação clara sobre o valor máximo que poderá ser cobrado.
- Entrega do laudo ou de um extrato do laudo de avaliação ao cliente.
- A cobrança não pode incluir despesas indiretas do banco, como custos com marketing ou sistemas internos.
- Despesas Acessórias: A resolução permite que o valor de despesas como o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) e custos cartorários sejam, em alguns casos, incluídos no montante financiado, facilitando a operação para o comprador.
- Seguros Obrigatórios: A contratação de seguros é compulsória, principalmente no SFH. As apólices mais comuns são:
- MIP (Morte e Invalidez Permanente): Garante a quitação do saldo devedor em caso de falecimento ou invalidez do mutuário.
- DFI (Danos Físicos ao Imóvel): Cobre prejuízos causados por eventos como incêndio, explosão e desmoronamento.