O primeiro estágio para a viabilidade do despejo por falta de pagamento é a materialização da inadimplência do locatário. Não existe na legislação inquilinária um prazo mínimo de atraso para que o locador possa ingressar com a ação. O atraso de um único dia no vencimento da obrigação pecuniária já configura a mora do devedor. No entanto, a praxe recomenda um período razoável de negociação extrajudicial prévia.

A notificação extrajudicial, embora não seja um requisito legal obrigatório para esta modalidade específica de rescisão, constitui prova robusta. Na prática, notificar o devedor demonstra a boa-fé objetiva do locador e a tentativa de composição amigável. Essa comunicação deve conter a discriminação dos valores em aberto, incluindo juros, multas e correção monetária. A ausência de resposta ou de pagamento consolida o cenário para o ajuizamento da via judicial.

Um erro comum é a elaboração de cálculos equivocados na fase pré-processual, o que compromete a credibilidade da cobrança. Os encargos moratórios devem respeitar estritamente os percentuais estabelecidos no instrumento contratual assinado pelas partes. Qualquer cobrança acima do pactuado ou do limite legal pode gerar sanções e defesa baseada no excesso de execução. A certeza, liquidez e exigibilidade do crédito devem estar cristalinas já nesta fase preparatória.

A segunda etapa consiste na formalização e protocolo da petição inicial perante o juízo cível competente. O foro competente para o despejo por falta de pagamento é o da situação do imóvel, salvo cláusula de eleição de foro validamente pactuada. A peça vestibular deve conter todos os requisitos do artigo 319 do Código de Processo Civil. O contrato de locação original ou em cópia autenticada, juntamente com os documentos pessoais das partes, são indispensáveis.

A formulação dos pedidos deve ser clara: a declaração de rescisão contratual, a decretação do despejo e a condenação pecuniária. É imprescindível requerer expressamente a citação do locatário e dos fiadores, se houver cumulação de cobrança. A planilha de débitos, como anexo fundamental, deve evoluir mês a mês, aplicando os consectários legais incidentes. A omissão na atualização correta do débito enseja determinações judiciais de emenda à inicial, atrasando o trâmite processual.

Nos casos em que o contrato locatício encontra-se desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato, cabe pedido liminar. A concessão da liminar para desocupação em 15 dias depende da prestação de caução em dinheiro pelo locador. O valor da caução legal corresponde a três meses de aluguel, devendo ser depositado em conta judicial vinculada ao processo. Esta medida antecipatória confere eficácia imediata ao direito de propriedade, mitigando os prejuízos do locador.

Com o recebimento da petição inicial, o magistrado determina a citação dos réus para integrarem a lide. No despejo por falta de pagamento, o locatário citado possui o direito potestativo de evitar a rescisão através da purgação da mora. Este instituto permite que o devedor efetue o depósito judicial da totalidade da dívida no prazo de 15 dias após a citação. O montante deve incluir os aluguéis vencidos, multas contratuais, juros de mora, custas processuais e honorários advocatícios (fixados em 10% salvo previsão contratual diversa).

Se a purgação da mora for realizada integralmente, a locação é preservada e o processo é extinto com resolução do mérito. Na prática, o depósito parcial não impede o prosseguimento do feito rumo à decretação da desocupação coercitiva. Havendo depósito inferior ao devido, o locador será intimado para manifestar recusa, e o locatário terá prazo complementar para integralizar o valor. Caso a complementação não ocorra tempestivamente, o direito de emendar a mora decai, e a rescisão contratual torna-se iminente.

É importante frisar que o benefício da purgação da mora possui limitações legais para evitar o abuso de direito. O locatário não poderá valer-se desta prerrogativa se já houver utilizado o benefício nos 24 meses imediatamente anteriores à nova ação. Essa restrição legal visa coibir a contumácia no atraso dos pagamentos e proteger o caráter comutativo da locação contínua. A verificação atenta do histórico processual das partes é um dever do advogado para afastar tentativas indevidas de purgação.

A quarta etapa refere-se ao escrutínio das garantias oferecidas no contrato, com especial atenção à figura do fiador. O fiador é aquele que assume pessoalmente a responsabilidade pelo cumprimento das obrigações do afiançado.

No despejo por falta de pagamento, a validade da garantia fidejussória é central para garantir a satisfação do crédito após a retomada do bem. Se a garantia for nula, o locador assume o risco exclusivo de suportar a inadimplência sem patrimônio de terceiros para penhora.

A capacidade civil plena do garantidor no momento da assinatura do contrato é um requisito material de validade absoluto. Na prática processual, tem-se observado a declaração de nulidade quando o fiador possuía doença incapacitante pré-existente. A fiança prestada pode ser declarada ineficaz e inválida se ficar comprovado que o garantidor já era incapaz quando da celebração do ato. Por exemplo, atestados médicos que comprovem que a fiadora era portadora da Doença de Alzheimer no período da assinatura desconstituem a obrigação.

Essa premissa de invalidade fundamenta-se nos princípios mais básicos do direito civil e dos contratos de locação. Comprovada a incapacidade, torna-se nulo o negócio jurídico por ela celebrado. Esta nulidade absoluta está expressamente tipificada no artigo 166, inciso I, combinado com os artigos 168 e 169, todos do Código Civil Brasileiro. Neste cenário jurídico, a garantia cai por terra, e a cobrança processual restringe-se exclusivamente ao patrimônio do locatário inadimplente.

A fase de instrução também engloba o debate contencioso sobre os encargos moratórios, compensatórios e os índices de correção. O locatário, em sede de contestação, frequentemente questiona os valores apresentados na memória de cálculo pelo credor.

A aplicação simultânea de penalidades é um ponto de extremo conflito na doutrina e na jurisprudência imobiliária pátria. O rigor técnico exige a separação clara entre a sanção pelo atraso no pagamento e a sanção pela quebra geral do contrato.

Um erro comum do locador é tentar inserir a multa compensatória (frequentemente estipulada em três ou mais aluguéis) na planilha de débitos. A multa contratual equivalente a vinte aluguéis, a título de exemplo, não pode ser cobrada na hipótese de rescisão por inadimplência. Se o fundamento exclusivo da demanda é a falta de pagamento, o ordenamento só permite a incidência de multa moratória. A cumulação da multa moratória com a compensatória pelo mesmo fato gerador caracteriza bis in idem, sendo vedada pelos tribunais.

Outro aspecto sensível diz respeito aos índices de reajuste aplicáveis ao saldo devedor durante a marcha processual. A revisão do reajuste anual, substituindo o pactuado “IGPM” pelo “IPCA/IBGE”, foi tema recorrente em virtude das distorções da pandemia. A teoria da imprevisão permite ajustes contratuais excepcionais, mas sua aplicação exige cautela matemática e financeira. Em períodos onde o “IPCA” superou o “IGPM” (como observado entre 2022 e 2023), o índice original do contrato deve ser mantido para evitar maior prejuízo financeiro ao inquilino.

Superada a fase de conhecimento, a sentença que julga procedente o pedido declara rescindido o contrato de locação. O magistrado fixará o prazo para a desocupação voluntária do imóvel, que geralmente é de 15 dias para os casos de inadimplência. Nesta fase conclusiva do despejo por falta de pagamento, o locatário é intimado por mandado para retirar seus pertences pacificamente. A entrega das chaves em juízo ou diretamente ao proprietário encerra formalmente a posse direta do inquilino.

Caso o prazo assinalado na sentença transcorra in albis, inicia-se a fase de execução forçada da ordem. O juiz determinará a expedição do mandado de despejo compulsório, a ser cumprido por oficial de justiça. Na prática, o oficial pode requisitar força policial e arrombamento, caso encontre resistência física ou portas trancadas. Os bens móveis guarnecidos no local, se não retirados pelo locatário, serão entregues à guarda de depositário judicial ou do próprio locador.

A execução provisória da sentença é permitida mesmo na pendência de apelação, desde que prestada a caução exigida em lei. Contudo, se o despejo for fundamentado exclusivamente na falta de pagamento, a lei dispensa a caução para a execução provisória (artigo 64 da Lei 8.245/91). Esta dispensa acelera consideravelmente a retomada do bem, mitigando o aumento passivo da dívida durante o trâmite recursal. Concretizada a desocupação, o processo prossegue exclusivamente em relação à fase de cumprimento de sentença para o recebimento dos valores.